8 bước cơ bản khi mua nhà
- Lên kế hoạch tài chính và đặt ngân sách Trước khi bắt đầu tìm nhà, bạn cần biết rõ mình gánh được khoảng giá nào. Việc này liên quan đến thu nhập, tiền tiết kiệm, điểm tín dụng (credit score) và việc bạn có vay mua nhà (mortgage) được hay không. Nên xin phê duyệt trước khoản vay (pre-approval) trước, để biết mình có thể vay được khoảng bao nhiêu.
- Chọn nhà Ở Mỹ, đây thường là phần tốn thời gian nhất. Bạn cần chọn nhà theo vị trí, giá, diện tích, loại nhà (home type)... Nếu đã có khu vực hay loại nhà ưng ý, nhớ bàn với người môi giới bất động sản (real estate agent).
- Làm việc với người môi giới Phần lớn người mua nhà ở Mỹ thuê người môi giới bất động sản để giúp tìm căn nhà phù hợp. Người môi giới sẽ giúp bạn tìm nhà đúng nhu cầu, sắp xếp đi xem nhà và hướng dẫn bạn trong suốt quá trình giao dịch.
- Trả giá Khi đã chọn được nhà, người môi giới sẽ giúp bạn lên giá đề nghị (offer). Nếu giá bạn đưa ra được chấp nhận, bạn sẽ sang giai đoạn tiếp theo là ký hợp đồng (contract).
- Thương lượng và ký hợp đồng Đây là giai đoạn then chốt quyết định giao dịch có suôn sẻ hay không. Thường thì bên bán sẽ thương lượng dựa trên giá bạn đưa ra và các điều kiện khác (như ngày closing dự kiến (closing date), cách thanh toán...). Khi đã thỏa thuận xong thì ký hợp đồng mua bán (purchase agreement).
- Kiểm tra nhà và thẩm định giá Sau khi ký hợp đồng, người mua cần sắp xếp người kiểm tra nhà chuyên nghiệp (inspector) xem kết cấu, đường ống, hệ thống điện... có vấn đề gì không. Ngoài ra, ngân hàng hoặc bên cho vay (lender) sẽ yêu cầu thẩm định giá (appraisal) căn nhà, để bảo đảm giá nhà khớp với giá thị trường.
- Duyệt khoản vay và xác nhận cuối cùng Khi nhà đã qua kiểm tra và khoản vay được duyệt, giao dịch sẽ sang giai đoạn cuối. Lúc này bạn sẽ nhận được điều khoản vay cuối cùng (final loan terms) và các chi tiết, rồi dựa vào đó để hoàn tất giao dịch.
- Nhận nhà Khi mọi giấy tờ đã ký xong và ngân hàng đã giải ngân, bạn sẽ nhận chìa khóa và bắt đầu dọn vào (move-in). Lúc này bên bán cũng nhận được tiền bán nhà.
Mua nhà mất bao lâu
Quá trình mua nhà thường mất 1 đến 3 tháng, tùy vào nhiều yếu tố như tốc độ xét duyệt khoản vay, kiểm tra nhà, quá trình thương lượng với bên bán... Đôi khi, nhất là ở thị trường cạnh tranh gay gắt, quá trình này có thể kéo dài hơn vì có nhiều người cùng trả giá và phải thương lượng nhiều hơn.
Các khoản phí và chi tiêu
Các khoản phí khi mua nhà gồm:
- Tiền trả trước (down payment): thường trong khoảng **5% đến 20%**, tùy điều kiện khoản vay bạn chọn.
- Phí kiểm tra nhà (inspection fee): khoảng $300 đến $500.
- Phí thẩm định giá (appraisal fee): thường từ $300 đến $700.
- Phí khoản vay (loan fees): gồm phí nộp đơn (application fee), phí xử lý hồ sơ (processing fee)..., tổng cộng thường từ $1,000 đến $3,000.
- Chi phí hoàn tất giao dịch (closing costs): có thể gồm phí luật sư (attorney fee), phí sang tên bất động sản..., tùy nơi.
Ngoài ra còn có tiền trả góp khoản vay hằng tháng (mortgage payment) và thuế bất động sản (property tax), cùng chi phí trang trí và bảo trì sau khi dọn vào.
Phải làm việc với những ai?
Trong suốt quá trình mua nhà, bạn sẽ làm việc với những người sau:
- Người môi giới bất động sản (real estate agent): giúp tìm nhà, sắp xếp xem nhà, thương lượng.
- Nhân viên cho vay (loan officer): giúp xử lý đơn vay, phê duyệt trước và quá trình vay.
- Người kiểm tra nhà (home inspector): kiểm tra tình trạng kết cấu và thiết bị trong nhà.
- Luật sư (attorney) (tùy nơi): một số tiểu bang yêu cầu có luật sư giúp hoàn tất giấy tờ giao dịch.
- Đại lý bảo hiểm (insurance agent): giúp bạn chọn bảo hiểm nhà (home insurance).
Khi nào dọn vào được?
Thường thì sau khi giao dịch hoàn tất, bạn có thể dọn vào trong vòng 1 đến 2 tuần. Tuy nhiên, việc này còn tùy tình hình bên bán; có trường hợp sẽ chậm một thời gian ngắn. Để chốt ngày dọn vào, bạn cần thương lượng với bên bán hoặc người môi giới.
Tóm lại
Mua nhà gồm nhiều bước rườm rà và phức tạp; với người mua lần đầu, hiểu từng bước và lên kế hoạch trước là rất quan trọng. Như vậy bạn mới vượt qua từng thử thách và dọn vào nhà mới suôn sẻ. Nếu có thắc mắc gì, nên nhờ người môi giới chuyên nghiệp giúp để mọi việc trôi chảy và nhẹ nhàng hơn.
Khi chuẩn bị mua nhà, chọn đúng trang bất động sản rất quan trọng. Các trang này giúp bạn dễ tìm nhà đúng nhu cầu và xem ngay thông tin giá, vị trí, tình trạng nhà... Dưới đây là một số trang tìm nhà thông dụng ở Mỹ, bạn có thể bắt đầu tìm từ đây:
1. Zillow
- Trang web: www.zillow.com
- Giới thiệu: Zillow là một trong những trang bất động sản lớn nhất ở Mỹ, có thông tin nhà rất chi tiết, gồm hình ảnh, lịch sử căn nhà, trường học gần đó, giao thông... Trang còn có tính năng ước tính giá, giúp bạn nắm xu hướng thị trường của một khu vực. Bạn có thể lọc theo khu vực, giá, loại nhà..., và có app điện thoại để tra mọi lúc mọi nơi.
- Ưu điểm: nhiều dữ liệu thị trường, bộ lọc dễ dùng.
2. Realtor.com
- Trang web: www.realtor.com
- Giới thiệu: Realtor.com là trang chính thức do Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR) quản lý, nghĩa là phần lớn tin nhà ở đây chính xác và mới nhất. Tin nhà trên trang do người môi giới đăng, nên đôi khi bạn thấy được mức giá cạnh tranh nhất trên thị trường.
- Ưu điểm: thông tin chính xác, kịp thời, có công cụ hữu ích về khoản vay.
3. Redfin
- Trang web: www.redfin.com
- Giới thiệu: Redfin cập nhật tin nhà theo thời gian thực. Điểm khác biệt so với các trang khác là Redfin làm việc trực tiếp với người môi giới, phí dịch vụ tương đối thấp, giao diện gọn gàng dễ dùng. Redfin còn có phân tích dữ liệu mạnh, giúp người mua hiểu xu hướng thị trường hơn và quyết định sáng suốt hơn.
- Ưu điểm: cập nhật nhanh, giá khá minh bạch, có phân tích dữ liệu.
4. Trulia
- Trang web: www.trulia.com
- Giới thiệu: Trulia là công ty chị em của Zillow, có thông tin nhà rất chi tiết và cho bạn biết nhiều chi tiết về khu dân cư, như tỷ lệ tội phạm, đánh giá trường học, mức độ thuận tiện giao thông... Đây là chỗ tốt để người mua tìm hiểu một khu dân cư.
- Ưu điểm: nhiều dữ liệu về khu dân cư, dễ nắm môi trường xung quanh.
5. Apartments.com
- Trang web: www.apartments.com
- Giới thiệu: Trang này chuyên về thị trường cho thuê, nhưng cũng có nhiều thông tin mua bán, nhất là căn hộ (condo) hoặc nhà nhiều hộ (multi-family). Nếu bạn quan tâm cả thuê lẫn mua, đây là điểm khởi đầu không tệ.
- Ưu điểm: tập trung vào nhà nhiều hộ, bộ lọc tương đối chi tiết.
6. Homesnap
- Trang web: www.homesnap.com
- Giới thiệu: Homesnap có giao diện tìm kiếm đơn giản, dễ hiểu, nguồn dữ liệu rất đáng tin vì tin nhà lấy từ MLS (hệ thống đăng tin nhà chung, Multiple Listing Service). Ngoài ra Homesnap có app riêng để người dùng theo dõi diễn biến thị trường mới nhất bất cứ lúc nào.
- Ưu điểm: cập nhật theo thời gian thực, kết nối thẳng với MLS, dữ liệu chính xác cao.
7. Craigslist
- Trang web: www.craigslist.org
- Giới thiệu: Craigslist nổi tiếng với rao vặt, nhưng trang này vẫn có nhiều tin nhà cho thuê và rao bán. So với các trang bất động sản lớn, tin nhà trên Craigslist có thể không chi tiết bằng, nhưng đây là nơi người mua và người bán liên hệ trực tiếp, đôi khi tìm được những món hời không đăng công khai.
- Ưu điểm: đôi khi tìm được giao dịch rẻ hơn hoặc linh hoạt hơn.
Chọn trang nào hợp nhất?
- Ngân sách: giá nhà và tốc độ cập nhật mỗi trang một khác. Zillow và Realtor.com được tin tưởng nhất và cập nhật nhanh nhất, nhưng có khi phải lọc nhiều hơn; Redfin và Homesnap có phân tích dữ liệu đầy đủ hơn, giúp bạn quyết định chính xác hơn.
- Vị trí: có trang mạnh hơn ở một số khu vực nhất định, như Craigslist hợp để tìm trong các cộng đồng mang tính địa phương.
- Loại nhà: tùy loại nhà bạn muốn mua, như căn hộ hay nhà riêng, một số trang sẽ có thông tin chính xác hơn.