Tổng hợp và giải thích các loại khoản vay mua nhà: chọn khoản vay nào hợp với bạn?
Khi mua nhà ở Mỹ, chọn đúng khoản vay mua nhà (mortgage) là việc cực kỳ quan trọng. Loại khoản vay khác nhau sẽ ảnh hưởng đến tiền trả góp hằng tháng, lãi suất, tỷ lệ tiền trả trước (down payment) và tổng số tiền bạn trả cuối cùng. Hôm nay mình giới thiệu vài loại khoản vay mua nhà thường gặp, phân tích ưu nhược điểm của từng loại, kèm vài gợi ý khi chọn và xin vay.
1. Các loại khoản vay mua nhà thường gặp
(1) Khoản vay lãi suất cố định (Fixed-Rate Mortgage)
- Ưu điểm:
- Lãi suất cố định, số tiền trả mỗi tháng giữ nguyên trong thời gian dài, dễ lập ngân sách.
- Ổn định lâu dài, rất có ích cho việc lên kế hoạch chi tiêu.
- Nhược điểm:
- Lãi suất tương đối cao, nhất là khi tình hình kinh tế khá ổn định.
- Nếu lãi suất giảm, bạn không được hưởng mức lãi thấp hơn.
- Hợp với ai:
- Người thích tiền trả hằng tháng ổn định, chi phí cố định lâu dài.
- Điều kiện cần có:
- Điểm tín dụng tốt (thường từ 700 trở lên), thu nhập và tiền bạc ổn định.
(2) Khoản vay lãi suất điều chỉnh (Adjustable-Rate Mortgage, ARM)
- Ưu điểm:
- Lãi suất giai đoạn đầu thấp hơn, rẻ hơn khoản vay lãi suất cố định.
- Nếu lãi suất thị trường giảm, tiền lãi của bạn cũng giảm theo.
- Nhược điểm:
- Lãi suất có thể tăng theo biến động của lãi suất thị trường, nên tiền trả góp hằng tháng của bạn có thể tăng trong vài năm tới.
- Không hợp với người định giữ nhà lâu dài.
- Hợp với ai:
- Người mua định bán nhà hoặc tái cấp vốn (refinance) trong vài năm.
- Điều kiện cần có:
- Tín dụng và tiền bạc tốt, chịu được biến động lãi suất ở một mức nhất định.
(3) Khoản vay FHA (Federal Housing Administration Loan)
- Ưu điểm:
- Tiền trả trước thấp, thường chỉ cần 3.5%.
- Thân thiện với người mua nhà lần đầu, điểm tín dụng thấp vẫn có thể được duyệt.
- Lãi suất ưu đãi và phí bảo hiểm thấp hơn.
- Nhược điểm:
- Phải trả bảo hiểm khoản vay (Mortgage Insurance Premium, MIP), làm tăng chi phí mỗi tháng.
- Hạn mức vay thấp hơn, không mua được nhà giá quá cao.
- Hợp với ai:
- Người mua nhà lần đầu, người có điểm tín dụng thấp, hoặc người có ít tiền.
- Điều kiện cần có:
- Điểm tín dụng thường cần ít nhất 580, yêu cầu tiền trả trước thấp hơn, nhưng phải có giấy tờ chứng minh thu nhập ổn định.
(4) Khoản vay VA (Veterans Affairs Loan)
- Ưu điểm:
- Hoàn toàn không cần tiền trả trước, không cần bảo hiểm khoản vay.
- Lãi suất thấp hơn, rất có lợi cho quân nhân và cựu chiến binh.
- Nhược điểm:
- Chỉ dành cho quân nhân, cựu chiến binh hoặc gia đình quân nhân đủ điều kiện.
- Phải sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định.
- Hợp với ai:
- Cựu chiến binh và gia đình, hoặc quân nhân.
- Điều kiện cần có:
- Phải có giấy chứng nhận đã phục vụ trong quân đội và tư cách đủ điều kiện.
(5) Khoản vay thông thường (Conventional Loan)
- Ưu điểm:
- Không có bảo hiểm khoản vay (Mortgage Insurance), chỉ cần trả tiền trả trước.
- Nhiều lựa chọn hơn, không phụ thuộc vào hỗ trợ của chính phủ.
- Nhược điểm:
- Tiền trả trước thường cao hơn, ít nhất 20%, nhưng cũng có khoản vay thông thường chấp nhận trả trước tối thiểu 3%.
- Điều kiện xin vay khắt khe hơn, nhất là yêu cầu về điểm tín dụng và tài sản.
- Hợp với ai:
- Người mua có thu nhập ổn định và nhiều tiền tiết kiệm.
- Điều kiện cần có:
- Điểm tín dụng từ 620 trở lên và trả được tiền trả trước từ 20% trở lên.
2. Lãi suất và cơ cấu tiền lãi của khoản vay mua nhà
Hiểu cơ cấu lãi suất của khoản vay mua nhà rất quan trọng để chọn đúng khoản vay. Dưới đây là vài yếu tố chính:
- Lãi suất cố định: dù thị trường biến động, lãi suất vẫn giữ nguyên, hợp với người muốn trả góp hằng tháng ổn định.
- Lãi suất thả nổi: lãi suất khoản vay thay đổi theo lãi suất thị trường, hợp với người không định giữ nhà lâu.
3. Cách chọn khoản vay mua nhà phù hợp nhất
Chọn loại khoản vay phù hợp nhất không chỉ dựa vào điểm tín dụng của bạn, mà còn phải xét các yếu tố sau:
- Thời hạn vay: khoản vay 30 năm phổ biến hơn, nhưng nếu bạn trả nổi tiền góp hằng tháng cao hơn thì có thể chọn khoản vay 15 năm.
- Bảo hiểm khoản vay: một số khoản vay (như khoản vay FHA) bắt buộc mua bảo hiểm khoản vay, làm tăng chi phí mỗi tháng của bạn.
- Tỷ lệ trả trước: tỷ lệ trả trước thấp hơn nghĩa là bạn phải vay nhiều tiền hơn, có thể ảnh hưởng đến tiền trả hằng tháng và tổng số tiền phải trả.
4. Quy trình xin vay và điều kiện cần có
Dù bạn chọn loại khoản vay mua nhà nào, quy trình xin vay cơ bản thường gồm:
- Phê duyệt trước khoản vay (Pre-Approval): trước khi tìm nhà, làm thủ tục phê duyệt trước với bên cho vay (ngân hàng hoặc người môi giới khoản vay), để bạn biết mình vay được bao nhiêu.
- Chọn nhà và trả giá: tìm được nhà hợp ngân sách thì đưa ra giá (offer).
- Được duyệt và hoàn tất giao dịch: khi bên bán chấp nhận giá bạn đưa ra, bên cho vay sẽ duyệt lần cuối và thẩm định giá (appraisal) căn nhà. Xong hết thủ tục là bạn nhận chìa khóa nhà.
5. Hỏi đáp thường gặp về vay mua nhà
Khoản vay mua nhà có thời hạn dài nhất là bao lâu? Thời hạn vay thường là 15 năm hoặc 30 năm, tùy loại khoản vay.
Làm sao chọn khoản vay phù hợp nhất? Chọn lãi suất cố định hay lãi suất điều chỉnh tùy vào mức chịu rủi ro của bạn. Nếu bạn định giữ nhà lâu dài, lãi suất cố định là lựa chọn an toàn hơn.
Kết luận
Khoản vay mua nhà có rất nhiều loại, chọn được khoản vay phù hợp nhất là thử thách lớn với mọi người mua nhà. Chọn loại khoản vay dựa trên tình hình tài chính, mục tiêu dài hạn và mức chịu rủi ro của mình sẽ giúp bạn trả nợ nhẹ nhàng hơn về sau. Mong bài viết giúp bạn hiểu ưu nhược điểm của từng loại khoản vay và hỗ trợ bạn trên đường mua nhà.